03. Oktober 2018

Teil 2: Bestellung und Abberufung

Nachdem im ersten Teil die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters behandelt wurden, ist nunmehr im zweiten Teil noch aufzuzeigen, wie ein Verwalter bestellt und wieder abberufen werden kann.

a) Bestellung
Gemäss Art 170 q Sachenrecht wird der Verwalter grundsätzlich durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer bestellt. Zum Verwalter kann eine natürliche Person (Stockwerkeigentümer oder ein Dritter), eine Personenmehrheit oder eine juristische Person (z. B. Immobilienfirma) bestellt werden. Kommt eine solche Bestellung durch die Stockwerkeigentümerversammlung  nicht zustande, kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung eines Verwalters durch den Richter verlangen. Die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht kann von einem Stockwerkeigentümer nur verlangt werden, wenn kein Verwalter im Amt ist und die Verwalterbestellung durch die Stockwerkeigentümerversammlung nicht zustande kommt. Voraus gesetzt ist damit grundsätzlich, dass vor der gerichtlichen Geltendmachung der Verwalterbestellung eine Stockwerkeigentümerversammlung mit dem Traktandum «Wahl des Verwalters» stattgefunden hat. Eine gerichtliche Verwalterbestellung ist auch dann möglich, wenn es nicht zu einer Stockwerkeigentümerversammlung kommt, obwohl ein Stockwerkeigentümer eine solche verlangt hat. Die Klage auf Bestellung des Verwalters richtet sich gegen die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Es kann beim Richter entweder die Einsetzung einer namentlich genannten Person oder die Einsetzung einer vom Gericht zu bestimmenden Person als Verwalter begehrt werden. Selbstverständlich muss der Verwalter sowohl bei der Wahl durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft als auch bei der Einsetzung durch das Gericht mit seiner Bestellung einverstanden sein und seine Wahl annehmen. Zudem muss zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Verwalter ein Verwaltungsvertrag abgeschlossen werden, in dem die Einzelheiten (Leistungsumfang, Entlohnung etc.) geregelt werden.

b) Abberufung
Die Abberufung des Verwalters kann gemäss Art. 170 r Sachenrecht jederzeit durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung erfolgen, dies jedoch unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche des Verwalters wegen vorzeitiger / fristloser Vertragsauflösung. Will die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen durch das Gericht bestellten Verwalter vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt wurde, abberufen, ist hierfür die Bewilligung des Gerichts erforderlich. Für den Fall, dass die Stockwerkeigentümerversammlung die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ablehnt, kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die Abberufung durch das Gericht verlangen. Auch vor Einleitung des gerichtlichen Abberufungsverfahrens hat grundsätzlich zunächst eine Stockwerkeigentümerversammlung mit dem Traktandum «Abberufung des Verwalters» stattzufinden. Die gerichtliche Abberufung kann nur verlangt werden, wenn die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung ablehnt oder hierüber nicht entscheidet und gleichzeitig ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt. Für die gerichtliche Geltendmachung der Abberufung gilt dabei eine Verwirkungsfrist von einem Monat ab dem Datum des Ablehnungsbeschlusses. Ein wichtiger Grund für eine gerichtliche Abberufung des Verwalters liegt dann vor, wenn die Beibehaltung des Verwalters für einen oder mehrere Stockwerkeigentümer nach Treu und Glauben unzumutbar ist (z. B. bei Pflichtverstössen, Vertrauensverlust, unsorgfältige Aufgabenerledigung). Auch die Abberufungsklage richtet sich gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

 

Weitere Informationen
Joseph Wohlwend AG, Heiligkreuz 44, 9490 Vaduz
W&P Liegenschaftsverwaltung AG, Im alten Riet 102, 9494 Schaan
 

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