16. November 2018

Die steuerliche Belastung bei Grundstückgeschäften in Liechtenstein (Teil 2)

Im letzten Beitrag wurden in Bezug auf die steuerliche Belastung bei Grundstückgeschäften in Liechtenstein die Themen Steuerpflicht, Steuerobjekt, Veräusserung, Steueraufschub und Grundstücksgewinn behandelt. In den nachfolgenden Ausführungen werden die Steuerberechnung, der Steuerbezug durch die Steuerverwaltung sowie die Rechtsmittelmöglichkeiten dargestellt. Ebenso soll auch das Thema der vertraglichen Gestaltung kurz beleuchtet werden.

Steuerberechnung

Wie bereits dargelegt, unterliegt der aus dem Grundstücksgeschäft realisierte Gewinn, vermindert um die Anlagekosten, der Grundstücksgewinnsteuer nach Art. 35 ff SteG. Das Steuergesetz sieht nun vor, dass auf diesen steuerpflichtigen Grundstücksgewinn der Tarif nach Art. 19 Bst. a SteG Anwendung findet. Dies hat zur Folge, dass die steuerliche Last progressiv – je nach Höhe des steuerpflichtigen Grundstücksgewinns – berechnet wird. Ein tiefer Grundstücksgewinn bedeutet daher auch eine geringere steuerliche Belastung als bei einem hohen Grundstücksgewinn. Wenn der Grundstücksgewinn CHF 200 000.00 übersteigt, gilt folgende Formel für den Steuersatz: 0,08 x X – 6‘100. Liegt der steuerpflichtige Grundstücksgewinn unter CHF 200 000.00, wird die steuerliche Last nach Massgabe der Abstufungen in Art. 19 Abs. 1 Bst. a SteG berechnet.

Auf den so errechneten Betrag wird in der Folge anstelle des Gemeindezuschlages generell ein Zuschlag von 200 % erhoben. Zur Illustration wird ein steuerpflichtiger Grundstücksgewinn (nach Abzug der Anlagekosten) von netto CHF 500 000.00 angenommen. Bei Anwendung des dafür gesetzlich vorgesehenen Steuersatzes (0,08 x X – 6100) ergibt sich zunächst ein Steuerbetrag von CHF 33 900.00. Erhöht um den gesetzlich vorgesehenen Zuschlag von 200 % ergibt sich somit letztlich bei einem steuerpflichtigen Grundstücksgewinn von CHF 500 000.00 eine zu bezahlende Grundstückgewinnsteuer von CHF 101 700.00 (was einem realen Steuersatz von 20,34 % entspricht).

Steuerbezug

Grundstücksgeschäfte unterliegen grundsätzlich der Genehmigungspflicht durch die Grundverkehrsbehörde. Das bedeutet, dass der Grundverkehrsbehörde (Amt für Justiz) z. B. ein abgeschlossener Grundstückskaufvertrag zur Genehmigung zu übermitteln ist. Nach der erfolgten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung übermittelt die Grundverkehrsbehörde den von ihr genehmigten Vertrag an die Steuerverwaltung. Die Steuerverwaltung veranlagt in der Folge die Grundstücksgewinnsteuer. Besonders zu erwähnen ist das Vorgehen bei wirtschaftlichen Handänderungen, welche nicht in jedem Fall von der Grundverkehrsbehörde zu genehmigen sind. Hier hat der Übertragende selbst diese wirtschaftliche Handänderung der Steuerverwaltung anzuzeigen.

Die Steuerforderung wird mit der Zustellung der sogenannten Veranlagungsverfügung zur Zahlung fällig und muss innert 30 Tagen beglichen werden.

Die Sicherung der Grundstücksgewinnsteuer für das Land Liechtenstein erfolgt in der Weise, dass nach Art. 134 SteG ein Eigentumsübergang von Grundstücken im Grundbuch erst dann eingetragen werden kann, wenn die Entrichtung der durch den Übergang bedingten Steuern nachgewiesen wird.

Rechtsmittel

Wie oben ausgeführt, erlässt die Steuerverwaltung in Bezug auf die Festsetzung der Grundstücksgewinnsteuer eine Veranlagungsverfügung, mit welcher der Steuersatz und der Steuerbetrag festgesetzt werden. Veranlagungsverfügung der Steuerverwaltung können angefochten werden. Das Steuergesetz bietet zunächst die Möglichkeit einer Einsprache an die Steuerverwaltung, welche innert 30 Tagen ab Zustellung der Veranlagungsverfügung bei der Steuerverwaltung selbst erhoben werden kann. Die Einsprache ist schriftlich einzureichen und es können alle Mängel geltendgemacht werden. Die Steuerverwaltung prüft die Sache neuerlich und kann ihre getroffene Verfügung ganz oder teilweise abändern oder die Einsprache abweisen. Wird der Einsprache keine Folge gegeben, so steht dem Steuerpflichtigen gegen eine Einspracheentscheidung der Steuerverwaltung das Rechtsmittel der Beschwerde zu. Eine Beschwerde gegen eine Einspracheentscheidung der Steuerverwaltung ist binnen 30 Tagen ab Zustellung bei der Landessteuerkommission einzureichen. Auch hier gilt Schriftlichkeit sowie der Grundsatz, dass der Steuerpflichtige und die Steuerverwaltung das Recht haben, ihr Anliegen vor der Landessteuerkommission persönlich zu vertreten.

Wichtig ist die Beschränkung in Art. 117 Abs. 3 SteG, wonach Beweismittel, welche im Veranlagungs- oder Einspracheverfahren vorenthalten worden sind, nicht mehr erhoben und beigebracht werden dürfen. Das bedeutet, dass sämtliche Argumente und Beweismittel im Rahmen der Veranlagung, spätestens aber mit der Einsprache vorgelegt werden müssen, ein späteres Nachreichen von zusätzlichen Beweismitteln ist ausgeschlossen.

Gegen die Entscheidung der  Landessteuerkommission kann binnen 30 Tagen ab Zustellung der Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Das Beschwerderecht steht dabei dem Steuerpflichtigen und ebenfalls der Steuerverwaltung zu. Der Verwaltungsgerichtshof entscheidet endgültig über die Grundstücksgewinnsteuer; vorbehalten bleibt noch eine Überprüfung in Bezug auf die Verletzung verfassungsmässiger Rechte durch den Staatsgerichtshof.

Vertragliche Gestaltung

Rechtsgeschäfte, die ein Grundstück zum Gegenstand haben (Kauf, Tausch, beschränkte dingliche Rechte, Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht, Kaufrecht usw.),  bedürfen nach Art. 37 Abs. 1 SR zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Form. Es gilt also, einen sachenrechtskonformen und damit verbücherungsfähigen Vertrag betreffend die Veräusserung und den Erwerb eines Grundstückes (z. B. Kauf- oder Tauschvertrag) zu erstellen. Dabei sind neben den dafür vorgesehenen notwendigen Vertragsbestimmungen insbesondere darauf zu achten, dass in Anwendung der steuergesetzlichen Bestimmungen keine ungewollte Erhöhung der Grundstückgewinnsteuer stattfindet. Hierbei gilt es, dem Veräusserungserlös und der Ermittlung der Anlagekosten besonderes Augenmerk zu schenken. Bei einer Veräusserung durch Kaufvertrag gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers als Veräusserungserlös. Sollten also neben dem eigentlichen Kaufpreis noch zusätzliche finanzielle Leistungen des Erwerbers im Vertrag vorgesehen sein, so erhöht dies den Veräusserungserlös und damit letztlich auch die Grundstückgewinnsteuer. Wenn beispielsweise der Erwerber verpflichtet werden sollte, die Grundstückgewinnsteuer zu tragen, so übernimmt der Erwerber eine nach dem Gesetz dem Veräusserer auferlegte Verpflichtung. Diese kann betragsmässig ermittelt und letztlich auch dem Veräusserungserlös für die Gewinnberechnung zugeschlagen werden. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, beim Abschluss eines Rechtsgeschäftes betreffend  eines Grundstückes einen versierten Experten zu Rate zu ziehen, um die schon ohnehin hohe Grundstückgewinnsteuer nicht unnötig zusätzlich zu erhöhen.

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