29. Oktober 2018

Die steuerliche Belastung bei Grundstückgeschäften in Liechtenstein (Teil 1)

Die Steuerpflicht

Bei der Durchführung von Rechtsgeschäften mit Grundstücken und Liegenschaften kann eine Grundstücksgewinnsteuer anfallen. Das Steuergesetz (SteG) sieht in Art. 35 SteG eine entsprechende Steuerpflicht dann vor, wenn bei einer Veräusserung von im Inland gelegenen Grundstücken im Sinne des Sachenrechtes oder von Teilen solcher, ein Gewinn erzielt wird. Auf diesen Gewinn ist dann die Grundstücksgewinnsteuer zu entrichten. Steuerpflichtig ist der Veräusserer, also derjenige, der z. B. sein Grundstück verkauft und in der Regel daraus auch einen Gewinn erzielt.

Das Steuerobjekt

Nach Art. 35 SteG unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von «im Inland gelegenen Grundstücke im Sinne des Sachenrechtes oder von Teilen solcher» der Steuer. Der technische Begriff Grundstück wird im Sachenrecht (SR) klar definiert. Nach Art. 34 Abs. 2 SR sind Grundstücke:

  • die Liegenschaften (unbebaute Bodenfläche, bebaute Bodenfläche samt der dazugehörigen Baute), 
  • die in das Grundbuch aufgenommen selbständigen und dauernden Rechte (z. B. ein selbständiges und dauerndes Baurecht), 
  • die Bergwerke und 
  • die Miteigentumsanteile an Grundstücken (darunter fallen auch die sog. Stockwerkeigentumseinheiten, welche technisch gesehen eben ein Grundstück sind).

Wenn nun ein solches Grundstück veräussert wird, wird auf den realisierten Gewinn eine Steuer erhoben.

Die Veräusserung

Dass z. B. ein Verkauf oder eine Schenkung eines Grundstückes eine Veräusserung darstellt, ist nicht näher zu erklären. In der Regel wird auf die sog. Handänderung im Grundbuch abgestellt. Nach Art. 38 Abs. 1 SR bedarf der Erwerb von Grundeigentum der Eintragung in das Grundbuch. Dieser Vorgang wird landläufig als Handänderung bezeichnet. Ohne Eintragung ins Grundbuch erfolgt grundsätzlich kein Eigentumserwerb und damit auch keine Besteuerung. Es gibt aber Ausnahmen von der Eintragung ins Grundbuch, nämlich den ausserbücherlichen Erwerb (Art. 38 Abs. 2 SR) wie z.B. beim Erbgang oder einer Zwangsvollstreckung; hier erfolgt die Handänderung im Grundbuch erst im Nachhinein. Auch die Übertragung einer Unternehmung (Firmenverkauf), welches eine Liegenschaft zu Eigentum besitzt, bedarf keiner Handänderung, da sich ja der Eigentümer der Liegenschaft nicht ändert, sondern der Eigentümer der Unternehmung. Fällt in einem solchen Fall dann keine Grundstücksgewinnsteuer an?

Um einer allfälligen Umgehung vorzugreifen, definiert daher das Steuergesetz die Veräusserung in Art. 35 Abs. 3 SteG sehr weitgehend. Der Veräusserung mit einer Handänderung (Grundbucheintrag) sind u.a. gleichgestellt:

  • die Übertragung eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung oder Enteignung; 
  • die wirtschaftliche Handänderung eines Grundstückes, sei es durch Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über das Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken; 
  • die Übertragung von Beteiligungsrechten an juristischen Personen, deren Hauptzweck in dem Erwerb, dem Besitz, der Verwaltung und der Veräusserung von Immobilien besteht.

Steuerrechtlich wird auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise abgestellt.

Der Steueraufschub

Oft werden Liegenschaften von Todes wegen, als Erbvorbezug oder im Rahmen einer Schenkung erworben. Ebenfalls können Baulandumlegungen zu einer Veräusserung bzw. Handänderung führen und es würde damit in all diesen Fällen auch eine Grundstücksgewinnsteuer anfallen. Nach Art. 36 Abs. 2 SteG wird die Besteuerung jedoch aufgeschoben und der Erwerber hat die Anlagekosten des Veräusserers fortzuführen. Wenn z.B. innerhalb der Familie ein Grundstück mittels eines «Kaufvertrags» als Erbschaftsvorbezug auf die nächste Generation übertragen wird, fällt zwar keine Grundstücksgewinnsteuer an; sie ist aber nur aufgeschoben und lastet latent auf dem Grundstück. Kommt es in der Folge zu einem Verkauf und wird dann ein Gewinn erzielt, wird die Grundstücksgewinnsteuer schlagend. Diese latente Last bleibt in der Praxis oft unberücksichtigt.

Der Grundstücksgewinn

Nach der gesetzlichen Definition in Art. 37 SteG gilt als Grundstücksgewinn der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Wenn z. B. ein Grundstück für 100 erworben und für 150 wieder veräussert wird, ergibt sich damit ein Grundstücksgewinn von 50. Spannend wird es bei Tauschgeschäften, also wenn z. B. ein Grundstück im Wert von 100 mit einem Grundstück im Wert von 120 getauscht wird. Obwohl es sich beim Tausch eigentlich um zwei verbundene Kaufgeschäfte handelt, wird nur auf den realisierten Gewinn und in diesem Fall auf die Differenz von 20 abgestellt.

Da oft lange Besitzzeiten bestehen und man im Laufe der Zeit auch in das Objekt investiert hat, kommt den Anlagekosten, welche eben den Grundstücksgewinn reduzieren, eine bedeutende Rolle zu. Neben dem Erwerbspreis gehören noch alle wertvermehrenden Aufwendungen dazu. Wenn man diese Aufwendungen darlegen kann, verringert sich der Gewinn und damit im Ergebnis auch die zu bezahlende Grundstücksgewinnsteuer. Es ist daher entscheidend, dass man diese Aufwendungen gegenüber der Steuerverwaltung belegen kann, weshalb es ratsam ist, alle Belege solcher Aufwendungen (Rechnungen, Offerten, Pläne etc.) aufzubewahren. Dies gilt insbesondere beim vorhin genannten Steueraufschub, weil dort die Anlagekosten des Vorbesitzers fortgeführt werden. Das heisst, dass die nächste Generation die Aufwendungen der Eltern ebenfalls noch geltend machen kann, sofern diese belegbar sind.

Bei einem Kaufgeschäft gilt der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers als Veräusserungserlös. Es wird dabei grundsätzlich auf den vereinbarten Kaufpreis abgestellt, wobei der handelsübliche Verkehrswert als Massstab gilt. Sollte also der vereinbarte Kaufpreis in einem Missverhältnis zum Marktpreis stehen, würde letzterer gelten. Diese Bindung an den handelsüblichen Verkehrswert gilt jedoch nicht beim Erwerb innerhalb der Familie; dort kann ein tieferer Kaufpreis vereinbart werden. Bei einer Versteigerung gilt der Versteigerungserlös als Veräusserungserlös. Wurden auf dem Grundstück Verluste erlitten, können diese auch abgezogen werden.

Zusammengefasst bedeutet dies im Grundsatz, dass der aus dem Grundstücksgeschäft realisierte Gewinn vermindert um die Anlagekosten den steuerpflichtigen Grundstücksgewinn darstellt.

Im 2. Teil werden die Steuerberechnung, der Steuerbezug durch die Steuerverwaltung und eine allfällige Beeinspruchung sowie die Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung beleuchtet.

 

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